《七個“怎麽看”——理論熱點麵對麵·2010》

五、從(cong) “蝸居”走向“安居”——怎麽(me) 看房價(jia) 過高

《蝸居》，一部電視連續劇，播出後在廣大觀眾(zhong) 中引起了熱議。為(wei) 什麽(me) 虛構的故事和情節能產(chan) 生這麽(me) 大的現實反響？主要是由於(yu) 它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與(yu) 無奈。近年來，房價(jia) 過高的問題越來越引起社會(hui) 普遍關(guan) 注。

安其居， 才能樂(le) 其業(ye) 。住房是關(guan) 係億(yi) 萬(wan) 群眾(zhong) 切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設社會(hui) 主義(yi) 和諧社會(hui) 的重要目標，是讓人民群眾(zhong) 共享改革發展成果的重要體(ti) 現。遏製房價(jia) 過快上漲，更好滿足人民群眾(zhong) 住房需求，是保障和改善民生的重大任務，是促進經濟健康發展和社會(hui) 和諧穩定的重大課題。

● 目前中國的房價(jia) 到底有多高？

“商品房”、“房價(jia) ”這些詞越來越多地出現在中國人的生活中，隻是最近十幾年的事。新中國成立後很長一個(ge) 時期，城鎮居民實行的是福利分房製度。雖然名義(yi) 上是免費住房，但由於(yu) “僧多粥少”，人們(men) 總體(ti) 居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為(wei) 更好滿足人民群眾(zhong) 的住房需求，改革開放後，我國開始探索城鎮住房製度改革。1998年後停止住房實物分配，全麵推進城鎮住房製度改革。此後10多年， 城鎮住房建設規模不斷擴大。1998—2008年，新建住房65億(yi) 平方米；城鎮居民居住條件顯著改善，人均住房建築麵積達28平方米，為(wei) 1978年的4.2倍；商品住房發展迅速，城鎮住房主要由市場供應的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2008年年末已解決(jue) 800多萬(wan) 戶城鎮低收入住房困難家庭的住房問題；房地產(chan) 業(ye) 成為(wei) 經濟增長的重要動力，2009年房地產(chan) 業(ye) 增加值占國內(nei) 生產(chan) 總值的比重近5%。

在住房製度改革取得明顯成效的同時，近年來房價(jia) 過高的問題十分突出。受國際金融危機影響，2008年下半年房價(jia) 曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價(jia) 迅速回升並大幅上漲。數據顯示，2009年全國住宅平均價(jia) 格漲幅達25.1%。大城市更為(wei) 明顯，今年一季度北京商品房均價(jia) 達21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。前不久，央行公布的一份針對全國儲(chu) 戶的調查顯示，超過70%的居民認為(wei) 房價(jia) “過高，難以接受”。那麽(me) ，目前房價(jia) 到底有多高呢？

由於(yu) 不同國家和地區的發展階段、文化、地理環境等狀況的差異，衡量房價(jia) 高低還沒有一致認可和普遍適用的標準。不少專(zhuan) 家學者在研究房價(jia) 問題時，大都參考兩(liang) 個(ge) 指標，一是房價(jia) —收入比，二是房價(jia) —租金比。房價(jia) —收入比，指住房價(jia) 格與(yu) 城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度，一般認為(wei) 比值應在3—6之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的房價(jia) —收入比都超過10。房價(jia) —租金比指每平方米月租金與(yu) 每平方米房價(jia) 的比值，通常認為(wei) 低於(yu) 1∶300就意味著房地產(chan) 泡沫已經顯現。目前，我國一些大城市的房價(jia) —租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中國的房價(jia) 與(yu) 國外一些城市的房價(jia) 對比。2009年12月紐約房價(jia) 最高的曼哈頓區的中間價(jia) 格約合每平方米人民幣2.75萬(wan) 元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價(jia) 約合人民幣1.7萬(wan) 元；同期我國一些大城市的房價(jia) 已接近甚至超過這兩(liang) 個(ge) 數字，而我們(men) 的收入水平卻相差數倍。通過這些分析可以看出，我國部分城市的房價(jia) 確實明顯偏高。

當然也要看到，當前人們(men) 所熱議的高房價(jia) ，主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的，不同地區、不同城市房價(jia) 水平的高低不能一概而論，需要根據具體(ti) 情況進行具體(ti) 分析，作出客觀判斷。

● 房價(jia) 過高症結何在？

麵對過高的房價(jia) ，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買(mai) 房似乎成為(wei) 遙不可及的夢想。那麽(me) ，到底是什麽(me) 促成了目前的高房價(jia) 呢？究其原因，大致有以下幾個(ge) 方麵：

投資推動。隨著人們(men) 收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來房價(jia) 持續走高，使很多人以為(wei) 房價(jia) 隻漲不跌、買(mai) 房隻賺不賠，紛紛加入“炒房大軍(jun) ”，住房消費存在嚴(yan) 重的“投資化”傾(qing) 向。投資過度就是投機，投機性購房之風愈刮愈猛，對高房價(jia) 起到了推波助瀾的作用。

資金推動。因為(wei) 貨幣政策相對寬鬆，市場流動性充足，也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規模近10萬(wan) 億(yi) 元，相當於(yu) 過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體(ti) 經濟受金融危機衝(chong) 擊尚未完全走出低穀，大量資金就湧向房地產(chan) 市場，必然使房價(jia) 過快上漲。

地價(jia) 推動。近年來，“土地財政”導致的地價(jia) 上漲成為(wei) 高房價(jia) 的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如，2009年沿海地區某市土地出讓金收入達1200億(yi) 元，是地方財政收入520.79億(yi) 元的2.3倍。由於(yu) 很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產(chan) 業(ye) 拉動經濟增長過於(yu) 倚重，再加上現行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)製度不完善，價(jia) 高者得，造成“地王”頻出，地價(jia) 與(yu) 房價(jia) 相互影響、交替上漲。

製度原因。我國房地產(chan) 市場的發展曆史隻有10多年，體(ti) 製機製還不健全。比如，由於(yu) 住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數國家住房既有市場供應的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過去10多年較為(wei) 重視通過房地產(chan) 市場解決(jue) 住房需求，麵向低收入群體(ti) 的保障性住房供應不足，欠賬過多，造成住房供應的結構性失衡非常嚴(yan) 重。再比如，房地產(chan) 稅收製度不健全，中國是世界上少有的不征收不動產(chan) 稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地產(chan) 市場還存在不少權利不對等、信息不對稱、競爭(zheng) 不充分的問題。

特別應看到，房價(jia) 過高還與(yu) 城鎮化快速發展有關(guan) 。近年來，城鎮化持續快速發展，大量農(nong) 村人口向城鎮轉移，城鎮化發展及城鎮人口自然增長對住房產(chan) 生了新的較大需求，住房供應問題比較突出。按照1998—2008年的城鎮發展速度推算，到2015年，我國城鎮化率將提高到52％左右，城鎮人口將超過農(nong) 村人口。今後5年內(nei) ，預計城鎮每年增加1500萬(wan) 人，每年新增家庭500萬(wan) 戶，其中大城市的人口聚集效應更加顯著。同時，隨著我國經濟的快速發展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮住房的供需缺口，帶來了住房價(jia) 格上漲的壓力。

從(cong) 更深層的意義(yi) 上講，高房價(jia) 也是經濟社會(hui) 發展中的許多矛盾在住房領域的反映。比如，長期存在的城鄉(xiang) 、區域發展不平衡問題仍然突出，大量人口向東(dong) 部地區和大城市集中，造成這些地區住房壓力過大；比如，現行的財政體(ti) 製使地方政府的事權與(yu) 財權不對稱，成為(wei) 引發“以地生財”問題的重要原因；比如，腐敗現象在房地產(chan) 領域比較突出，導致國家宏觀調控政策執行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產(chan) 市場產(chan) 生著影響。高房價(jia) 不單單是房地產(chan) 領域的問題，而是各種因素共同作用的結果。

網友提問

網友：有人說高房價(jia) 說到底是剛性需求支撐的，那麽(me) ，房地產(chan) 市場的剛性需求有多大，能在多大程度上決(jue) 定房價(jia) 走勢？

答：所謂剛性需求，是指供求關(guan) 係中受價(jia) 格影響較小的需求部分。房地產(chan) 市場中的剛性需求，主要是指人們(men) 買(mai) 房自住的需求，既包括首次購房，也包括改善性住房需求。一方麵要看到，由於(yu) 城鎮化加速、消費結構升級、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方麵也要看到，剛性需求會(hui) 受價(jia) 格、政策和心理預期的影響，如果房價(jia) 過高，大部分剛性需求會(hui) 推遲實現。隻有房價(jia) 回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅(jin) 靠剛性需求，支撐不了高房價(jia) 。但剛性需求的存在，可以避免房價(jia) 暴跌。